Les investisseurs immobiliers hésitent souvent par crainte de la gestion locative, qui est floue pour certains. Or, sa compréhension n'est pas aussi complexe qu'il y semble. Cerner les enjeux et les points saillants, estimer le coût d'une gestion déléguée ou la difficulté en cas de gestion directe ; toutes ces questions viennent en tête dans un achat immobilier locatif, lors de l'achat ou d'un vente immobiliere bayonne. Nous allons faire le tour…
Valoriser son investissement à travers la gestion immobilière
Administration de biens, gestion locative ou immobilière…beaucoup de noms pour un objectif unique, qui est de valoriser le logement pour un investissement locatif. De ce fait, la gestion locative est le pilier de l'investissement, en améliorant toute la théorie initiale et les simulations financières qui ont conduit à la décision d'achat.
Eclaircir les termes principaux
Entre particulier et professionnel, le courant ne passe pas toujours naturellement bien qu'il en faut peu pour se mettre d’accord. Cela provient sans doute d'une incompréhension de la gestion locative.
Le loyer
Entre loyer brut, loyer net et loyer chargé, la confusion tient place. Le « loyer » tout court : désigne le montant payé par le locataire pour le loyer seul, aussi appelé « loyer brut ». Le « loyer chargé » est le montant auquel s’ajoutent les charges locatives imputables au locataire. Et enfin, le « loyer net » est la fraction du loyer que le propriétaire va percevoir mensuellement après déduction des frais divers.
Les charges
Il s’agit des frais de fonctionnement de l'ensemble immobilier, en référence aux règlements de copropriété : l'entretien, les consommations électriques, les contrats d'assurance, etc. Cependant, seulement une partie de ces charges peut être répercutée au locataire, selon leur nature ; le reste est aux frais du propriétaire bailleur.
Le quittancement
Le montant du quittancement correspond à la facture remis au locataire par le propriétaire, c'est-à-dire, la somme du loyer et des charges locatives imputables au locataire. Il est souvent utilisé par les gestionnaires immobiliers ou les assureurs comme assiette pour le calcul d'honoraires ou de cotisations.
La relation bailleur locataire
Les relations entre un propriétaire bailleur (ou représentant) et son locataire vont de la réussite de l’investissement locatif. Louer un logement est une prestation de services, et à cet effet, le propriétaire devra traiter ses clients avec respect et reconnaissance face aux gestes honorables. Cependant, pour le cas d’un client posant des problèmes au voisinage ou aux paiements aléatoires, une intervention diplomate doit être faite.
La gestion technique du bien
Que les travaux soient au compte du locataire ou du propriétaire, il est mieux de toujours disposer d'une liste d'artisans de réparation. Le confort est précieux car il s’agit d’un motif de bien-être, aussi, prendre en compte les travaux à l’entrée d’un nouveau locataire. L’intervention d’un gestionnaire professionnel sera d’une grande aide.
Les flux financiers de la gestion locative
Pour l'administrateur, la gestion locative définit le loyer et les charges afin de fixer le juste prix au locataire et ainsi donner la part qui revient au propriétaire. Habituellement, un gestionnaire professionnel établit le quittancement, les appels de fonds, prélèvements, décomptes détaillés, etc. et s’occupe aussi des anomalies liées à ces flux.
Les garanties locatives
Des compagnies d'assurance proposent des contrats mettant à disposition des bailleurs des garanties locatives, pour les protéger contre les impayés, détériorations immobilières, protection juridique, absence de locataire. Mais ceci dit, ces garanties ont une certaine limite. Il va de soi de bien se renseigner notamment sur la garantie des risques locatifs (GRL) et la garantie universelle des risques locatifs (GURL).
La gestion locative des produits immobiliers présents sur Logement Direct
L'habitude des promoteurs immobiliers professionnels est portée sur l'investissement locatif et la défiscalisation. Ils ont accru une pratique de service intégré de gestion locative pour leurs clients, en créant des filiales ou en nouant des partenariats avec des professionnels de la gestion.
Il faut préciser que l'activité de gestion pour le compte de tiers exige aux l’obtention d’ une carte de gestion délivrée par la Préfecture.
